Bộ Tài nguyên và Môi trường tăng gấp đôi về giá trần đất tại khu vực đô thị trong một trình Chính phủ đã ra nhiều tranh cãi. Nguyên Thứ trưởng Bộ Giáo sư Đặng Hùng Võ cho suy nghĩ của mình về vấn đề này.


Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, một sự hiểu lầm của Luật Đất đai năm 2013 là lý do cho confusio

Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đã quyết định tăng gấp đôi trần cho giá đất tại khu vực đô thị. Nhiều mối quan tâm đã được nêu ra bởi các chuyên gia ngành công nghiệp và công chúng như nhau, như sự gia tăng này sẽ có một ứng dây chuyền về giá bất động sản, vốn đã cao tại Việt Nam. Nhiều người đề nghị chính phủ nên giữ giá không thay đổi.

Tuy nhiên, tôi không thuyết phục bởi những lập luận này. Họ tiết lộ một sự hiểu biết bất cẩn của các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các quy tắc thực sự của thị trường bất động sản, ngoại trừ một vấn đề giả định rằng các nhà đầu tư được phép của chính phủ để có một khoản nợ về sử dụng đất sẽ phải trả nhiều tiền hơn.

Tìm hiểu thêm : chung cư hh3 linh đàm

Tôi tin rằng hai điểm sau hỗ trợ quan điểm của tôi.

Thứ nhất, theo Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013, sự tăng giá của đất áp đặt bởi nhà nước sẽ không ảnh hưởng đến môi trường đầu tư của thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Khoản 2, Điều 114 (bảng giá đất và giá đất cụ thể) của Luật Đất đai năm 2013 quy định: bảng giá đất được sử dụng như một cơ sở cho các trường hợp sau đây: (1) Tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận sử dụng đất quyền lợi của các hộ gia đình, cá nhân đối với diện tích đất trong hạn mức sử dụng đất, giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ ​​đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp là đất phi ở sang đất ở đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất áp dụng cho các hộ gia đình, cá nhân, (2) Tính thuế sử dụng đất. (3) Tính toán các khoản phí và lệ phí trong quản lý và sử dụng đất (4) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, (5) Tính toán bồi thường trả cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất (6 ) Xác định giá trị quyền sử dụng đất đã trả cho người dân tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trong trường hợp đất trả được giao sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với đầy đủ một lần thanh toán cho thuê toàn bộ thời gian thuê đất của nhà nước.

Khoản 4 Điều 114 quy định: giá đất cụ thể sẽ được sử dụng như một cơ sở cho các trường hợp sau đây: (1) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với diện tích đất vượt hạn mức sử dụng đất , hoặc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ ​​đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp là đất phi ở sang đất ở đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất áp dụng cho các hộ gia đình, cá nhân; và xác định tiền thuê đất đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, (2) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho các tổ chức đó phải nộp tiền sử dụng đất. (3) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. (4) Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất với một khoản tiền trả tiền thuê; và tính tiền thuê đất trong trường hợp cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê hàng năm. (5) Tính toán số tiền bồi thường khi thu hồi đất của nhà nước.

Từ đây chúng ta giả sử rằng, giá đất của các dự án bất động sản, trong đó nhà đầu tư phải nộp cho chính phủ được thành lập theo các loại sau đây: (1) Giá đất đó đã được lựa chọn trong các cuộc đấu giá của các cơ quan cấp tỉnh và (2) phân công cụ thể của đất giá khi một nhà đầu tư được lựa chọn mà không cần đấu thầu cạnh tranh.

Đấu giá đất được quy định trong pháp luật về bán đấu giá. Giá đất cụ thể được thực hiện theo khoản 3, Điều 144 như sau: (1). Các cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc xác định giá đất cụ thể. Trong thời gian thực hiện, các cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có thể thuê tổ chức có chức năng tư vấn cho tư vấn về việc xác định giá đất cụ thể. (2) Căn cứ vào các tư vấn về giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm trình giá đất cụ thể cho các Hội đồng thẩm định giá đất để xem xét trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định. (3) Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho giá đất cụ thể.

Trong kết luận, tất cả các mặt hàng tại Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 cho biết rằng giá đất nhà nước là không liên quan đến tiền sử dụng đất, sử dụng đất, lệ phí thuê mà nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước và cũng không liên quan đến các quy định bồi thường thiệt hại cho người dân đất có được reposed của nhà nước.

2. Theo quy luật của thị trường, phù hợp hơn với giá đất nhà nước của thị trường càng mạnh thị trường bất động sản.

Một thị trường bất động sản lành mạnh là một trong đó được đảm bảo khoảng cách tối thiểu là giá đất theo quy định của nhà nước và thị trường thực sự.

Điều này có nghĩa rằng trong một thị trường bất động sản lành mạnh, khoảng cách về giá đất giữa nhà nước và thị trường thực tế sẽ không có hoặc ở mức độ tối thiểu.

Thứ hai, theo quy luật giá trị, sự yếu kém của thị trường luôn luôn gắn liền với sự chênh lệch về giá đất.

Trong khi đó theo quy luật cung cầu, giá đất đã bị tác động chủ yếu từ các mối quan hệ giữa cung và cầu, nhưng không phải từ, hoặc ở cấp độ ít nhất, từ sự can thiệp của nhà nước.

Theo quy luật cạnh tranh, nếu các tác động về giá đất nhà nước thị trường nghiêm túc, sẽ không có bất kỳ sự cạnh tranh giữa các nhà đầu tư và giá bất động sản sẽ không có kinh nghiệm tiếp tục giảm.

Tất cả những vấn đề trên là cơ sở chính cho sự hình thành của Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 mà giảm thiểu giá đất của Nhà nước để có ít nhất tác động đến giá bất động sản trên thị trường.

Trong tình hình hiện nay, giá bất động sản tại thị trường đã được phụ thuộc chủ yếu vào việc cung cấp và thanh khoản của các mối tương quan giữa nhu cầu.

Từ năm 2005 (năm trong đó khung giá đất mới của chính quyền tỉnh đã ban hành cho phù hợp với Luật Đất đai năm 2003), đến năm 2015 (năm trong đó khung giá đất mới của chính quyền tỉnh đã ban hành cho phù hợp với Luật Đất đai năm 2013), khung giá đất của nhà nước vẫn không thay đổi với mức trần giá đất đô thị (tại VND67.5million (3.200 $) cho mỗi mét vuông) tuy nhiên báo giá giá đất tại hai thành phố đặc biệt đã được tăng lên qua các năm, lên mức cao gần đây của 86 triệu (4.000 $) cho mỗi mét vuông.

Trong khi đó tại thị trường sản, giá đất đã giảm 30 phần trăm trong năm 2011 và 50 phần trăm trong năm 2013

Giá một số khu đất vàng tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã được báo cáo là cao như 1 tỷ đồng (47.600 $) cho mỗi mét vuông vào năm 2008, nhưng đã giảm xuống còn một nửa vào lúc này.

Do đó, thực tế là giá áp đặt bởi nhà nước đã tăng lên khi giá trên thị trường sản giảm. Điều này chứng minh rằng những lo lắng về việc tăng giá đất của nhà nước trong khu vực đô thị là không hợp lý và gây ra bởi những quan điểm quá bảo thủ từ nhiều người, ngay cả các chuyên gia.

Tôi nghĩ rằng giá đất nhà nước cần được tăng lên nhanh chóng hơn để phù hợp với giá thực tế trên thị trường.

Đây thực sự là cách tốt nhất để giảm giá đất trên thị trường. Chấp nhận thực tế là cách duy nhất để làm cho mọi việc tốt hơn.

Cuối cùng nhưng không kém, một số nhà đầu tư đã mắc nợ do sử dụng đất, lệ phí phải và tiền thuê sử dụng đất theo thời điểm Luật Đất đai năm 2003 cũng đang lo lắng rằng họ sẽ phải trả thêm tiền. Lo lắng này là hợp lý như các khoản nợ phải trả vào thời gian do, và đó có nghĩa là tuân theo các tính toán được quy định trong Luật Đất đai mới năm 2013. Tuy nhiên, nói chung, chúng ta không nên lo lắng về việc một số nhà đầu tư yếu có thể cản trở các bước để tái cơ cấu thị trường bất động sản nói chung.

Đọc thêm : tem nhãn kim loại

Comments

Powered by Facebook Comments